De acuerdo al Art. 19 de la Ley 675 de 2001, los bienes, los -elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la precitada Ley y en este reglamento.
Parágrafo 1°. Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en este reglamento, sino [ todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados [ con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces.-
Parágrafo 2°. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes son inajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o particular, este reglamento faculta a la asamblea general de copropietarios para que autorice y reglamente la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no se extienda a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de las edificaciones, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio o conjunto, o a los gastos de inversión, según lo decida la asamblea general.- están destinados a servir a los apartamentos de propiedad privativa, se consideran un accesorio de estos, por lo cual serán también de propiedad privativa. Los 110 parqueaderos son comunes: del número uno (1) al diez (10) son para visitantes, del número once (11) al cien (110) son para residentes, cuya distribución y administración están previstas en el reglamento interno del parqueadero.
Las áreas de los principales bienes comunes son por pisos y alturas las siguientes:
NIVEL UNO
Zona de estacionamiento, zonas verdes, vías, plazoleta, edificaciones de servicios comunales,
1.Portería con baño, salón comunal, repostería, baño hombres, baño mujeres y depósito,
2.- Subestación eléctrica, depósito asco. Accesos, halles, tableros eléctricos, depósitos, escaleras, shuts, y recepciones de-basuras, ductos y muros estructurales.-
Construidas:308.84 m2
Libres: 4.801.45 5.110.29 m2
NIVEL DOS
Halles, escaleras, shuts de basura, ductos y muros estructurales. –
Segundo piso del edificio comunal: escalera, hall, zona celadores con baño, recepción, secretaría, dos (2) oficinas con closet, baño, Administración con closet y con baño 373.07 m2
NIVEL TRES, CUATRO Y CINCO
Halles, escaleras, shuts de basuras, ductos, muros estructurales.
240.24 m2 por nivel (3) ………………………………………………………………720.72 m2
Area de la cubierta ……………………………………………………………………2.260.44 m2
Área del lote……………………………………………………………………………7.061.89 m2
Descripción de los bienes comunes:
Como se indica en los planos para propiedad horizontal, en línea a 45 grados y se expresa en el proyecto de división, son bienes de propiedad común del dominio inalienable e indivisible de todos los copropietarios, los necesarios para la existencia, seguridad, conservación, uso y goce del inmueble de los apartamentos en que se subdivide y que, teniendo tal carácter por su naturaleza o por mando de la Ley seiscientos setenta y cinco (675) de agosto tres de dos mil uno (2.001) a continuación se relaciona en forma enunciativa y no limitativa: el suelo o terreno en el que edificado el inmueble, cuyos linderos ya fueron fijados y cuyo plano de localización se acompaña, los cimientos, las paredes o muros tanto internos como externos, aun cuando tengan las condiciones de medianeros o divisorios de departamentos, la estructura, los entrepisos o placas de concreto, la cubierta, todas las obras decorativas del inmueble, las instalaciones o canalizaciones para agua, electricidad, gas, teléfono, hasta el punto de separación o tramo de derivaciones hacia los departamentos de propiedad privativa, el suelo o vacío y en general todas aquellas cosas y servicios sobre los cuales ningún propietario de las residencias puede alegar un derecho de propiedad exclusivo por razón de su misma naturaleza y no por haberle transferido como pertenencia o accesión de propiedad individual. Las ventanas y/o los balcones, conjuntamente con los elementos accesorios colocados en los muros comunes, si cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los utilice según su destino ordinario y no perturbe el usó legítimo de los demás propietarios. El destino ordinario de los bienes comunes es el de servir al propietario para el ejercicio de sus prerrogativas de dueño sobre el apartamento correspondiente.-
Para los efectos de los artículos 25 y 26 de Ley 675 de 2001, se ha asignado a la totalidad del inmueble un valor equivalente a cien (100).~
Este coeficiente, es pues, el índice o medida del valor de derecho de cada propietario sobre el conjunto del inmueble y sus elementos, y servicios comunes y determina la cuota de
participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Este valor es independiente del avalúo catastral que el Distrito Capital de Bogotá dé a cada unidad privativa.
Con base en lo anterior, se asigna a los departamentos los siguientes valores iniciales, de acuerdo con la localización, dependencias y área de cada unidad y al uso que se presume
racionalmente que va a efectuarse de los servicios y elementos comunes. –
En concordancia con el artículo 15 de la Ley 675 de 2001, todos los edificios o conjuntos
sometidos al régimen de propiedad horizontal podrán constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y. terremoto, que garanticen la reconstrucción total de los mismos.
Parágrafo 1°. En todo caso será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran los riegos de incendio y terremoto de los bienes comunes susceptibles de ser asegurados, de que trata la precitada ley.
Parágrafo 2°. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del edificio o conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.
En cualquier transferencia, limitación, gravamen, embargo o en general en cualquier acto o negocio realizado en ejercicio del derecho de dominio o posesión sobre un apartamento, que cada propietario pueda libremente efectuar, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes de propiedad común que le correspondan, y no podrá efectuar estos mismos actos con relación a ellos separadamente del apartamento, ya que los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y (texto no legible) su respectivo apartamento.
Los habitantes a cualquier título legítimo de cada apartamento, sus dependientes o visitantes podrán hacer uso de los bienes de propiedad común y de los servicios, conforme a la naturaleza y destino de cada uno de ellos y con el cuidado y moderación necesarios para no privar de-igual derecho a los demás. –
Los copropietarios están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado y a responder hasta por la culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos.
Además de las normas de conducta que la convivencia requiere en este régimen de propiedad horizontal y las normas contenidas en el Código de Policía, los copropietarios y ocupantes a cualquier titulo deberán:
1. ¿Abstenerse de todo acto que perturbe los derechos de los demás propietarios o de sus inquilinos o de los ocupantes a cualquier titulo legitimo, o que comprometa la seguridad y solidez del inmueble o su salubridad.
2. No enajenar o conceder el uso de su apartamento a personas de mala conducta o para fines distintos a los anotados en este reglamento.
3. No permitir que las personas que están bajo su dependencia empleen las zonas comunes para reuniones, ni las conviertan en lugares de juego y responderá solidariamente por los daños, ruinas y deterioros que estas personas causen a los bienes comunes
4. No acumular basuras en los departamentos, las que deben ser eliminadas en la forma y oportunidad que determine la administración conforme a los reglamentos Distritales.
5. Comunicar al administrador todo caso de enfermedad contagiosa y desinfectar el apartamento, a satisfacción del administrador y la Secretaría de Salud Distrital.
6. Pagar cumplidamente las cuotas que se liquiden, para la financiación de la administración, conservación, mantenimiento y reparación de los bienes comunes, de seguros contra incendio y terremoto, y demás que sean aprobadas por la asamblea.
7. Intervenir activamente en la asamblea de copropietarios y cooperar en ella con sus conocimientos y recursos.
8. Comunicar con la mayor brevedad al Administrador y/o a la autoridad competente, las violaciones a este reglamento.
9. No introducir objetos, ni hacer excavaciones en los pisos, techos o muros comunes; ni colocar sobrecargas excesivas que perjudiquen o puedan perjudicar la solidez y seguridad del inmueble.
10. No guardar, aunque sea bajo el pretexto de formar parte de las actividades del propietario u ocupantes, sustancias húmedas, inflamables, corrosivas, explosivas o antihigiénicas que presenten peligro para la integridad de la construcción o para la salud de sus ocupantes, o aquellas que produzcan humo, malos olores o que causen emanaciones molestas que sean intolerables para los vecinos. No se deben destapar las cañerías
con productos químicos que la dañen
11. No alterar la tranquilidad de sus vecinos con voces, cantares y otros ruidos molestos; los aparatos de radio y televisión se deben regular en su intensidad, a fin de que el ruido no trascienda del propio piso o apartamento en que se utilicen. Las máquinas de limpieza y las herramientas- que por sus características producen mayores ruidos, tales como martillos; taladros etc., solo se deben utilizar en el horario de las ocho (8) de la mañana y las cinco (5) de la tarde
12. No pintar, ni cambiar la forma exterior del inmueble, de los muros o tabiques, de los vestíbulos, escaleras, ni las ventanas, los balcones y puertas de los mismos o de las fachadas. Tales obras se harán unánimemente en conjunto, bajo la dirección y vigilancia del administrador o cuando este lo juzgue indispensable o así lo ordene la asamblea.
13. No colocar letreros, avisos, carteles, ropas, alfombras etc. en las paredes externas, puertas o ventanas, salvo las placas o letreros que indiquen el nombre o profesión del propietario o usuario, los que solamente podrán fijarse en la forma, lugar y características que se acuerden con el administrador.
14. No obstruir los sectores o espacios comunes depositando o colocando materiales, mercancías, muebles u objetos, de cualquier naturaleza que afecten la estética del inmueble o que impliquen molestia, inconveniente o perjuicio al Tránsito de cualquier otro ocupante o un peligro para la estabilidad y conservación del inmueble.
15. No sacudir alfombras, tapices, cortinas, ropas, etc. en los pasillos, balcones, ventanas, ni escurrir agua o arrojar cosas desde ellas, que caigan en unidades inferiores, partes comunes del edificio o calzadas.
16. Permitir el acceso del administrador o persona comisionada por él, a su vecindad, toda vez que sea necesario, indispensable o urgente, para efecto del cumplimiento de este reglamento, especialmente a lo referente a trabajos de interés común.
17. No instalar antenas de radio, televisión o cables aéreos de conducción eléctrica o telefónica, o similares sin autorización del administrador.
18. Ejecutar por cuenta del propietario del apartamento, y dentro del termino que señale el administrador, según la naturaleza o urgencia de la obra, las reparaciones necesarias, y
locativas que sean indispensables para la higiene, conservación y presentación de las respectivas unidades de propiedad exclusiva.
19. Se prohíbe colocar en las terrazas, ventanas o balcones del inmueble toda clase de objetos que no sea macetas de flores u otros adornos siempre que su tamaño sea reducido y se encuentren asegurados contra caída.
20. El propietario u ocupante que se ausentare dejando deshabitado su apartamento por más de dos (2) días, debe cerrar los registros de suministro de agua y gas, además queda
obligado a informar al administrador, el número telefónico o donde se encuentre, para ser ubicado en eventuales casos de emergencia, como rotura de cañerías, escapes de gas, incendio, etc.
21. Se prohíbe tener en el apartamento animales. Se exceptúan las pequeñas mascotas, como perros de razas no consideradas potencialmente peligrosas y de tamaño pequeño, gatos, pájaros, siempre y cuando se mantengan en buenas condiciones de higiene, alimentación y comodidad, que no causen situaciones de peligro o molestias a los vecinos y al propio animal. En cuanto a los caninos deberán salir siempre con trailla y bozal, conducidos por una persona mayor. Los propietarios o los tenedores de los perros son responsables de recoger las deposiciones fecales de sus ejemplares, en las zonas
comunales, las vías públicas y parque aledaños a la agrupación, y se obligan a cumplir la Ley 746 del 19 de julio de 2002.
22. Para practicar cualquier trasteo o mudanza, deberá obtenerse autorización escrita del administrador en que se exprese la hora y condición del mismo.
23. Está prohibido arrendar, alquilar, prestar, el uso y goce del parqueadero ya que es un bien común
De conformidad con el Artículo 18 de la Ley 675 de 2001, en relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones:
1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos,molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.
2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder.
3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones’, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
4. Las demás previstas en la precitada ley y en este reglamento de propiedad horizontal.
En caso de venta o transferencia de un apartamento de propiedad exclusiva cada propietario se obliga a
1. Comunicar por escrito al administrador, el nombre, apellido y domicilio del adquiriente.
2. Soliciat el respectfvo paz y salvo por todo concepto en la administración, requisito obligatorio para tramitar la venta ante el respectivo notario
3. Exigir del adquiriente en la escritura de transferencia, su expresa conformidad al presente reglamento y eventuales modificaciones.
4. Ceder al nuevo adquiriente su cuota parte de los fondos ordinarios y de reserva para la atención de los gastos comunes y extraordinarios, conforme a la certificación que expedirá la administración
5. No enajenar su apartamento a personas de mala conducta o para fines distintos a los contemplados en este reglamento.
En concordancia con el Artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quorum y las condiciones previstas en la precitada ley y en el presente reglamento.
La asamblea es el órgano supremo de la propiedad horizontal a través de la cual se manifiesta la voluntad de los propietarios singulares y en la que radican las facultades rectoras de este régimen jurídico, para el mejor logro de los intereses comunes.
La asamblea general de copropietarios la integran con derecho a voz y voto, todos los copropietarios que a la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad sobre una o más unidades exclusivas inscritas en el libro de registro de propietarios. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de cumplimiento obligatorio para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes de la agrupación.
Parágrafo. A la asamblea general podrá asistir un representante por cada uno de los apartamentos ocupados por moradores no propietarios, para ser oídos en las decisiones que puedan afectarlos; por lo tanto, estos representantes tendrán voz, mas no voto, en las decisiones que tome la asamblea sobre establecimiento de normas de convivencia para los residentes y en la aplicación de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias que los afecten. Los moradores no propietarios, no podrán intervenir en los demás asuntos o temas que sean tratados por la asamblea.
De acuerdo al artículo 38 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y remover: libremente al administrador y a su suplente para períodos máximo de un (1) año y fijarle su remuneración. Solo en casos o circunstancias muy especiales, la asamblea general podrá tomar la decisión de delegar esta función en el consejo de administración, entendiéndose que esta delegación no es en forma permanente, sino en cada caso en particular.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos, que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año.
4. Aprobar el presupuesto anual de la agrupación y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y al Revisor Fiscal y su suplente, para períodos máximo de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter
esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la precitada Ley
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en este reglamento, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el presente reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la Ley 675 de 2001.
12. Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y de mejoras, e indicar cómo se obtendrán los fondos para su realización, y si fuere el caso, fijar las cuotas extraordinarias que deban pagar los copropietarios, de acuerdo con la influencia que de ellas reciban los diversos apartamentos.
13. Las demás funciones fijadas en la precitada ley, decretos reglamentarios de la misma, y en este reglamento.
Parágrafo. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.
De conformidad con el articulo 39 de la Ley 675 de 2001, la asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los primeros quince días del mes de marzo con el fin de examinar la situación general de la agrupación, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración,
del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo 1°. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del conjunto, a la última dirección registrada por los mismos y a falta de ésta al apartamento de su propiedad en el mismo conjunto, y deberá expresar el lugar, la fecha, la hora de la reunión y el orden del día a tratarse; también deberá indicar lugar, fecha y hora de la segunda convocatoria, para el caso de no constituirse la asamblea en la primera. Tratándose de asamblea ordinaria, la convocatoria deberá estar acompañada de la rendición de cuentas del ejercicio vencido, del proyecto de presupuesto de gastos y rentas para el ejercicio siguiente, y de una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. Cuando se trate de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste.
Parágrafo 2°. Los requisitos formales de las convocatorias son comunes para las asambleas tanto ordinarias como extraordinarias, pero para estas últimas no se exige la antelación de no menos de quince (15) días, sino con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
Con excepción de los casos en que la ley o este reglamento de propiedad horizontal exijan un quorum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo anterior, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.
Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran la agrupación. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada.
Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas.
Si transcurridos treinta (30) minutos después de la hora fijada en la convocatoria de la asamblea, los asistentes no representan más del 50% de los coeficientes de propiedad del conjunto, la sesión se postergará para la hora fijada para la reunión de segunda convocatoria, y en éste caso la asamblea general sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, de acuerdo a lo establecido en el artículo anterior de este reglamento.
La asistencia a la asamblea será personal o por medio de representación legal o voluntaria, confiriendo en este último caso, poder en legal forma a o propietario o extraño. Una misma persona no puede representar a más de tres propietarios o hasta cuatro si es propietario,
incluida su propia representación, en tal caso puede votar separadamente.
Ni los miembros del consejo de administración, ni administrador, ni el revisor fiscal, ni ningún empleado de la agrupación pueden ostentar poderes de otros copropietarios.
El propietario en ejercicio de la administración debe abstenerse de participar en las deliberaciones y votaciones relativas a su gestión administrativa.
Cuando dos o más personas sean copropietarias de una misma unidad o apartamento o se trate de sucesiones ilíquidas sin representación legal, los respectivos comuneros o herederos serán representados por una sola persona.
En concordancia con el artículo 46 de la Ley 675 de 2001, como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuesta!, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%)
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
10. Liquidación y disolución.
Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la precitada ley.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuajes deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
Las actas contendrán los acuerdos, decisiones, trabajos, el resumen de las deliberaciones y en las correspondientes a reuniones ordinarias se dejará constancia de la presentación del balance general, del presupuesto anual de ingresos y gastos, como también de los informes del consejo de administración, del administrador y del revisor fiscal.
Estas actas se asentaran por riguroso orden cronológico en un libro destinado al efecto.
En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.
Dentro de un lapso no superior a veinte (20) dias hábiles contados a-partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fechá y lugar de publicación.
La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
Parágrafo. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de .acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo
El consejo de administración estará integrado por siete (7) miembros, propietarios preferiblemente residentes y hasta donde sea posible uno por cada edificio o bloque, elegidos por la asamblea general para periodos de un año.
No obstante el periodo fijo aquí establecido, los miembros del consejo de administración pueden ser removidos en cualquier tiempo por la asamblea de copropietarios o reelegidos para periodos iguales.
El consejo de administración actuará como cuerpo consultivo y de control inmediato para el administrador. Es el máximo representante de la asamblea en caso de emergencia manifiesta y ante la imposibilidad de reunirla inmediatamente.
El consejo de administración no puede imponer cuotas extraordinarias, por ser función exclusiva de la asamblea general.
–
El consejo de administración, sólo puede imponer las sanciones que estén determinadas en el reglamento de copropiedad o en el reglamento interno de convivencia.
Cuando el consejo no esté funcionando correctamente, cualquier propietario que conozca esta situación, puede acudir ante el revisor fiscal para ponerlo al tanto, y él podrá si así lo considera necesario, convocar a una asamblea general para estudiar el caso.
También puede un número de propietarios que represente por lo menos una quinta parte de los coeficientes de copropiedad, solicitar al administrador que convoque a una asamblea general para tomar decisiones al respecto
En las reuniones del consejo de administración, actuará como secretario el administrador, quien se encargará de elaborar las actas, las cuales deberán llevar las firmas de los consejeros que hayan asistido a la reunión respectiva y la firma del secretario.
Se conservarán debidamente foliadas en libro al cuidado del administrador.
En la primera reunión del consejo de administración, sus miembros elegirán al presidente.
Al consejo de administración le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en este reglamento de propiedad horizontal y tendrá las siguientes funciones:
1. Asesorar al administrador en el desempeño de sus funciones, para lograr un mejor desarrollo de sus labores.
2. Vigilar que la adjudicación de los contratos se haga en sui debida forma, con el lleno de todos los requisitos legales y reglamentarios y por escrito.
3. Autorizar la cuantía de gastos no incluidos en el presupuesto anual, que pueda realizar el Administrador, por urgencia manifiesta, caso fortuito, o fuerza mayor.
4. Estudiar y aprobar los contratos, gastos o cualquier erogación cuya cuantía sea superior a cinco (5) salarios mínimos mensuales vigentes.
5. Vigilar la conservación y el correcto funcionamiento de los bienes y servicios comunes del conjunto residencial.
6. Autorizar la venta de elementos o bienes que por su estado o cumplan con la finalidad para la cual fueron adquiridos.
7. Aprobar o negar según el criterio de la mayoría de los integrantes del consejo cada propuesta escrita que llegue para su estudio y aprobación.
8. Vigilar que se cumplan los planes de mantenimiento y conservación del conjunto.
9. Estudiar e imponer las sanciones en las que incurran, el administrador en todas sus actuaciones, y los copropietarios o residentes por incumplimiento de las obligaciones pecuniarias y no pecuniarias.
10. Insistir por el cumplimiento de los estatutos del nuevo régimen de propiedad y trazar las directrices de la administración en ese sentido.
11. Autorizar o negar las mejoras y reparaciones necesarias que propongan el administrador o los copropietarios, fijando las partidas de gastos correspondientes cuando no estuvieren incluidas en el presupuesto.
12. Reunirse por lo menos una vez al mes para evaluar el funcionamiento general de la agrupación e informar mediante comunicados toda actuación a la comunidad.
13. Asesorarse de profesionales competentes cuando sea necesario, para rendir sus conceptos sobre el uso debido de los bienes comunes y privados del conjunto.
14. Convocar por conducto del administrador a las asambleas extraordinarias.
15. Nombrar el Administrador de manera provisional cuando el caso lo requiera, mientras la asamblea general lo decide, previa convocatoria.
16. Ejercer las funciones que le delegue la asamblea general de copropietarios.
T7. Revisar los balances mensuales de prueba que le presente el administrador y hacerles las observaciones y objeciones que estime convenientes.
18. Elaborar con el administrador los proyectos de presupuestos anuales de ingresos y gastos del conjunto para someterlos a consideración y aprobación de la asamblea general.
19. Rendir un informe a la asamblea general de copropietarios sobré el funcionamiento del conjunto y de la administración.
20. Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance e informes que han de pasar a consideración de la asamblea.
21. Todas las demás funciones que por ministerio de la ley sean de su competencia, las que le correspondan de acuerdo con la naturaleza de órgano consultivo de conformidad con las
disposiciones de este reglamento y en general aquellas que no estén adscritas a otros organismos o funcionarios administrativos.
La representación legal de la persona jurídica y la administración de la agrupación corresponderán a un administrador elegido por la asamblea general, o por el consejo de administración en el caso de que la asamblea general tome la decisión de delegar esta función, para un período máximo de un (1) año y solo puede ser reelegido por un (1) periodo.
Su contrato será de prestación de servicios, con la remuneración que le fije la asamblea general.
Su elección puede recaer en uno de los copropietarios, o en persona extraña al conjunto, o en una persona jurídica y debe continuar en el ejercicio de sus funciones administrativas, aun después de la expiración del término para el que fue nombrado, mientras no se le comunique el nombramiento del reemplazante.
Antes de entrar a ejercer el cargo, cuando así lo exija la asamblea, el administrador garantizará el manejo de los.fondos a su cuidado, mediante el otorgamiento de un seguro de manejo y cumplimiento por una compañía de seguros, o mediante una caución real, en la cuantía que señale la samblea. El administrador renunciante o declarado cesante tiene la
obligación de rendir cuenta documentada o detallada de su gestión y hacer entrega a su sucesor de todos los libros, documentos, depósitos, enseres, dentro de los quince (15) días
de notificación de aceptación de su renuncia o la resolución de su retiro. No puede el administrador retener fondos del conjunto en compensación de créditos suyos discutidos o litigiosos.
Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del presente reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo 1°. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del
consejo de administración.
Parágrafo 2°. Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se
demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
Parágrafo 3°. El Gobierno Nacional podrá disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo de los administradores de edificios o conjuntos de uso comercial, mixto o residencial. En todo caso, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos del edificio o conjunto para el año en que se realiza la respectiva designación.
La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. En concordancia con el artículo 51 de la Ley 675 de 2001, sus funciones básicas son las siguientes:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un
presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea, de actas del consejo de administración y de registro de propietarios y residentes,
y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio ó conjunto.
6. Someter a estudio y aprobación del’consejo de administración todo contrato, gasto o erogación cuya cuantía sea superior a cinco (5) salarios mínimos mensuales vigentes,
7. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con este reglamento.
8. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el presente reglamento.
9. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna.
10. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al; reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
11. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
12. Notificar a los propietarios de bienes privados, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. La notificación siempre se hará por escrito, con entrega personal si el sancionado fuere residente, o por correo certificado enviado a la última dirección que aparezca en el registro de propietarios
13. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la precitada Ley, en este reglamento y en cualquier reglamento interno del edificio o conjunto, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
14. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
15. Las demás funciones previstas en la ley, en el presente reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.
Parágrafo. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.
Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen así como las previstas en la Ley 675 de 2001. De estas funciones se destacan las siguientes:
1. Examinar todas las operaciones contables, inventarios, actas, libros, contratos, correspondencia, negocios y comprobantes de las cuentas del conjunto.
2. Cerciorarse de que las operaciones que se ejecuten por cuenta y a nombre de los copropietarios estén conformes con este reglamento, con las decisiones de la asamblea y del consejo de administración, y con las disposiciones legales.
3. Examinar los balances y las cuentas de la administración
4. Autorizar con su firma los balances y verificar el arqueo de caja por lo menos una vez al mes.
5. Emitir los dictámenes sobre los estados financieros del conjunto.
6. Dar oportunamente noticia por escrito al consejo de administración y/o a la asamblea de las irregularidades que anote en los actos contables de la administración.
7. Las demás que señale la asamblea y las que naturalmente corresponda su destino
Al tenor del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, los propietarios de tos bienes privados de la agrupación estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el presente reglamento de propiedad horizontal.
Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio.
En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, el notario exigirá paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, se dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud
presentada , al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad.
Parágrafo 1°. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
Parágrafo 2°. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no baga uso efectivo de un determinado bien o servicio común.
De conformidad con el artículo 30 de la Ley 675 de 2001, el retardo en el cumplimiento del pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general, con quorum que represente al menos, más de la mitad de los o coeficientes de propiedad, establezca un interés inferior.
Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora.
Parágrafo. La publicación referida en el presente artículo solo podrá hacerse en lugares donde no exista tránsito constante de, visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios.
De acuerdo a lo establecido en el artículo 35 de la Ley 675 de 2001, la agrupación constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1%) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes.
La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año.
El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en el reglamento de propiedad Horizontal.
Parágrafo: El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
1. El Salón comunal es un bien de la agrupación, perteneciente en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados.
2. Corresponde a la administración su adecuado manejo de alquiler y permiso para el uso y goce por parte de los residentes de la agrupación.
3. La solicitud para su alquiler debe ser formulada por la persona que representa y responde por cada familia ante la comunidad.
4. Solo se alquilará para un tumo por día, máximo hasta las 12 de la noche.
5. El valor del alquiler será impuesto por la asamblea general ordinaria, todos los años.
6. Solo pueden entrar hasta dos automóviles de los invitados a la zona del parqueadero para visitantes.
7. Solo se alquila a los copropietarios y residentes que en ese momento estén a paz y salvo con las cuotas ordinarias para las expensas de la agrupación.
8. Los invitados deben permanecer dentro del salón y no podrán utilizar las zonas verdes del conjunto o agrupación
9. Después de la tercera llamada de atención para que se controle el volumen, ruido o cualquier desorden que altere la tranquilidad de los residentes en los bienes privados, se debe suspender la reunión.
10. El mal uso del Salón, daños (así sean sufragados), o faltas a este reglamento, hará al residente responsable por su familia ante la comunidad, acreedor a las sanciones por faltas no pecuniarias y perderá el derecho a solicitar este servicio por espacio de un año.
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de la ley 675 de 2001 y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la precitada ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las
controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la
participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
Parágrafo 1°. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número
impar de tres (3) o más personas
Parágrafo 2°. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
Parágrafo 3°. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIH del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
1. El administrador en efecto de sus funciones es responsable ya sea por acción o por omisión. Y es responsable por cualquier actuación que afecte o ponga en peligro el capital, el buen nombre de la agrupación y de la comunidad.
2. Son faltas leves todas aquellas en las que la responsabilidad no sea su valor superior a un (1) salario mínimo mensual legal vigente. Será amonestado y su valor deberá ser reembolsado de su propio peculio.
3. Son faltas graves todas aquellas en las que la responsabilidad no sea su valor
superior a tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes. Será suspendido del cargo sin remuneración por un mes y su valor deberá ser reembolsado de su propio peculio.
4. Son faltas gravísimas todas aquellas en las que la responsabilidad su valor sea superior a tres (3) salarios mínimos mensuales legales vigentes. Será su mandato cancelado y responderá hasta con su propio peculio. Además de las acciones penales a que tenga lugar.
Sin perjuicios de las sanciones que incumben en razón de la Ley 675 de 2001, su reglamentación, disposiciones correlativas y reglamente 2 copropietanos, a todo ocupante y por cualquier titulo, le corresponde por violación al presente:
1. El pago de todo gasto que ocasione, para intimarle que se abstenga de su actitud, conducta o infracción.
2. El pago de un (1) salario diario mínimo legal vigente por cada día que transcurra desde la fecha de la notificación de la providencia definitiva de la autoridad competente, hasta que de cumplimiento a lo requerido en ella, sin perjuicio de resarcir completamente los perjuicios que pudieren resultar al edificio, apartamento, persona o cosa por los cuales deba responder. Las sumas recibidas por este concepto se imputaran al fondo de reserva para gastos extraordinarios.
3. El pago de reparación en quince (15) días, de todo daño, desperfecto, rotura, destrozo, filtración, etc., al edificio o a otra unidad o apartamento, motivada en la actitud, conducta, proceder, u omisión culposa, dolosa o negligente del titular del apartamento o de las personas que de él dependen. Vencido dicho término, previa notificación al presunto responsable, se hará reparación por su cuenta. Del recaudo de estas sumas y de la iniciación de las acciones legales a que hubiere lugar responderá el administrador, como representante de los copropietarios. Los propietarios o quienes ocupen su lugar a cualquier titulo, usarán de su apartamento, con sujeción a las disposiciones impuestas por las autoridades publicas competentes, siendo los únicos responsables de las violaciones que allá cometan. Las sanciones previstas en el presente artículo serán impuestas por el consejo de administración, que es el órgano administrativo al cual en el reglamento de propiedad horizontal se le atribuye esta facultad. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el reglamento de propiedad horizontal, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia.
Los cargos comunes, así como la contribución para atenderlas, quedan determinadas para
los respectivos copropietarios por la proporción que corresponda al valor de cada unidad de su propiedad privativa y su liquidación que será mediante el pago anticipado de cuotas mensuales, se practica con cálculo prudencial que realice el administrador y someta a la aprobación de la asamblea, e igualmente, se computa en la misma proporción, en favor de los respectivos copropietarios, los bienes comunes destinados al efecto, artículo 29 Ley 675 de 2001. No cumpliendo el respectivo copropietario con el pago de las cuotas dentro del mes correspondiente, pagará el interés moratorio contemplado en el artículo 37 de este reglamento, sobre cada una de ellas, de pleno derecho y sin necesidad de requerimientos o intimación alguna. Vencido el plazo para el pago de la tercera (3a) cuota, el administrador procederá a obtenerlo por la vía ejecutiva, allegando la documentación contemplada en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001
(Procedimiento ejecutivo).}
En concordancia con el artículo 59 de la Ley 675 de 2001, el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros
por los que estos deban responder en los términos de la ley, entre otras, por no asistir a las reuniones de asambleas generales ordinarias y extraordinarias de copropietarios de la agrupación, por no cumplir con los deberes y obligaciones de copropietarios o residentes establecidos en el artículo 15 de este reglamento, por violar lo prescrito en el artículo 16 de este reglamento, por no cumplir con el reglamento interno del parqueadero, por no cumplir con el reglamento del salón comunal, y en general por toda mala conducta en contra de los principios orientadores de la Ley 675 de 2001, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones:
1. Publicación durante máximo 15 días, en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. –
2. Imposición de multas mensuales sucesivas,mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y parqueaderos.
4. La asamblea general fijará el monto de la sanción pecuniaria por la inasistencia de copropietarios a las reuniones de la asamblea.
Parágrafo 1°. Cuando el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias se cometan
por menores de edad, las sanciones a que den: lugar se impondrán en cabeza del mayor de edad, representante y responsable del menor ante la comunidad.
Parágrafo 2°. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo.
El propietario o residente de bien privado sancionado, podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación solo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del código de comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
El compareciente hace constar, que ha verificado cuidadosamente su nombre completo, estado civil y número de su documento de identidad. Declara que todas las informaciones consignadas en el presente instrumento son correctas, y que, en consecuencia, asume la responsabilidad que se derive de cualquier inexactitud en los mismos. Conoce la ley y sabe, que el notario responde de la regularidad formal del instrumento que autoriza, pero no de la veracidad de declaraciones de ei interesado
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